So finanziert sich Ihre Wohnung von selbst ...

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Топик по недвижимости, завёл здесь чтоб не пропал в мусоре жира.

..........Mietausfall als Renditekiller
Strukturschwache Gebiete sind für ein Investment nicht empfehlenswert. Dort ist das Risiko einer leer stehenden Wohnung besonders hoch, selbst wenn dort die Kaufpreise attraktiv erscheinen. Bereits ein oder zwei fehlende Monatsmieten können sich als Renditekiller für das laufende Jahr erweisen. „Für den Erfolg und die Höhe der Rendite ist ein guter Mieter maßgebend“, erklärt Frischkorn. „Den finanziellen Hintergrund des Mieters sollten Vermieter daher genau prüfen.“ Besonders interessant für Kapitalanleger sind wirtschaftlich starke Großstädte und Universitätsstädte, bei denen eine starke Verknappung des Wohnangebots zu Preissteigerungen führt
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Wie viel Geld die Bank leiht, hängt dabei nicht nur von den Vermögensverhältnissen ab, sondern auch von Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, Alter und Familienstand. Eine 100-Prozent-Finanzierung kostet im Vergleich zur üblichen Finanzierung von 60 bis 70 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie etwa 0,4 bis 1,2 Prozentpunkte mehr. „Anleger sollten ihre Mittel und Möglichkeiten realistisch einschätzen und auch Gehaltsausfallrisiken wegen Arbeitslosigkeit, Mutterschutz oder Krankheit überbrücken können“
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Tilgung von zwei Prozent
Über diesen Betrag nimmt der Käufer einen Hypothekenkredit in Höhe von drei Prozent über die Laufzeit von 15 Jahren auf (Tilgung zwei Prozent). Die Nettomieteinnahmen betragen nach Abzug von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten 7713 Euro (je Quadratmeter 11,43 Euro). Der Käufer, der über ein zu versteuerndes Einkommen von 80 000 Euro im Jahr verfügt, muss aus seinem Budget monatlich nur 363 Euro zur Finanzierung der Wohnung beisteuern; bei einer angenommenen teuren Fünf-prozentigen Anschlussfinanzierung steigt dieser monatliche Beitrag auf 765 Euro.


Die Hypothekenzinsen sind in den letzten vier Jahren um mehr als die Hälfte gesunken und befinden sich historisch auf niedrigstem Stand. Für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung fallen derzeit 2,62 Prozent an. Immobilienkäufer sollten im aktuellen Umfeld daher keine zu kurze Zinsbindung wählen, sondern eine längere Zinsbindung von 15 oder, besser noch, 20 Jahren. Für 15 Jahre weist der FMH-Index einen Wert von aktuell nur 3,09 Prozent aus; vor fünf Jahren lag er noch bei 5,3 Prozent.

Hohe Tilgungsrate sinnvoll
Darüber hinaus sollte die Tilgungsrate erhöht werden, denn so sind Immobilienbesitzer schneller schuldenfrei. Eine jährliche Tilgungsrate sollte zwei Prozent betragen, besser noch drei oder vier Prozent. Folge: Je höher der Tilgungsanteil, desto geringer ist am Ende der Laufzeit die Höhe der Restschuld und desto weniger Zinsen müssen insgesamt gezahlt werden. Wer sich hohe Tilgungsraten nicht leisten kann, sollte mit der Bank zumindest ein Sondertilgungsrecht vereinbaren.

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Alle reden vom Immobilienboom - aber gerade Einfamilienhäuser in der Provinz verlieren durch den demografischen Wandel eher an Wert. Es drohen Leerstand und Verfall. In Vierteln wie Cuxhaven-Altenwalde lässt sich heute schon besichtigen, was bald auch dem Rest der Republik droht.
Die Veränderung ist überall spürbar", sagt eine Expertin

Wird das Häuschen in Grünen also vom Traum zum Alptraum? Die Einfamilienhausgebiete der fünfziger bis siebziger Jahre, so schildert es jedenfalls eine aktuelle Studie der Wüstenrot-Stiftung, sind keine Selbstläufer der Stadtentwicklung mehr. Heute zieht es viele Menschen in die Zentren, lange Wege und hohe Fahrtkosten machen die Vorstadt zunehmend unattraktiv. Zudem sind viele der Häuser nicht mehr bedarfsgerecht. Mit engen Grundrissen entsprechen sie kaum den Lebenswünschen junger Familien, energetisch müssten sie nachgerüstet werden. Wissenschaftler wie Franz Pesch von der Universität Stuttgart warnen deshalb vor einer "großflächigen Entwertung" der klassischen Einfamilienhausgebiete.

Betroffen sind zurzeit zwar vor allem abgelegene und wirtschaftlich schwache Städte wie Cuxhaven, doch in naher Zukunft wird der demografische Wandel auch Siedlungen in prosperierenden Regionen bedrohen. "Die Veränderung ist überall spürbar", sagt Hildegard Schröteler-von Brandt, "das wird sich auf die Zentren genauso auswirken wie auf die Randgebiete".

So betrachtet, ist Cuxhaven möglicherweise nicht die ökonomische Ausnahme, als die es heute erscheint, sondern Vorreiter einer flächendeckenden Entwicklung. Die demografischen Daten unterstreichen das. So sind in der Küstenstadt 27 Prozent der Bevölkerung 65 Jahre und älter - eine Struktur, die in zwanzig Jahren in ganz Deutschland die Regel sein wird. Die Stadtplaner haben ausgerechnet, dass im Jahr 2030 nur noch 39.000 Cuxhavener für Wohnnachfrage sorgen werden, statt 50.000 wie heute. Von den 6000 Einfamilienhäusern, die bis dahin auf den Markt gekommen sein werden, sind dann 2100 "Überhang", also kaum noch verkäuflich.

Ähnliches gilt für viele Gemeinden Nordrhein-Westfalens. Dort soll es im Jahr 2025 rund 71.000 Wohnungen geben, die keiner mehr braucht, besonders im Ruhrgebiet, aber auch in den Kreisen Lippe, Höxter und im Sauerland.

Was soll man tun mit verlassenen Einfamilienhäusern?

Was, so fragen sich die Stadtplaner, soll man tun mit verlassenen Einfamilienhäusern? Ließe man sie einfach stehen, würde dies den Wert auch der nebenstehenden Gebäude mindern. Nimmt der Leerstand zu, wandelt sich die idyllische Vorstadt womöglich zum Problemviertel. "Es ist ein sehr großes Thema, das da gerade beginnt", stellt Gregor Jekel vom Deutschen Institut für Urbanistik fest, "in schrumpfenden Regionen gibt es schon heute Leerstände in Einfamilienhausgebieten, der Rückbau solcher Gebäude wird diskutiert".

Mit anderen Worten: Der Lebenstraum einer ganzen Generation könnte schon bald unter der Abrissbirne enden.

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Trotz dieser Entwicklung weisen die meisten Kommunen auch heute noch neues Bauland aus. Architekturprofessorin Schröteler-von Brandt: "Auch in strukturschwachen Regionen gilt: Jene Menschen, die noch Arbeit und Geld haben, wollen keine alten Häuser. Die bauen neu - was wiederum den Druck auf die Altbaugebiete verstärkt."

Teuer für die Allgemeinheit waren die Kolonien auf der grünen Wiese schon immer. Die Kommunen mussten dort für relativ wenige Menschen großflächig Infrastruktur anlegen: Straßen, Wasserleitungen, Schulen und soziale Einrichtungen, all das kostet in der Vorstadt pro Bewohner deutlich mehr als in dicht besiedelten, urbanen Quartieren.

Durch den Bevölkerungsschwund steigen die Kosten pro Kopf weiter. Stellenweise werden sogar zusätzliche Maßnahmen notwendig: Ist die Kanalisation in einem Areal zu wenig genutzt, muss sie künstlich durchgespült werden, um nicht zu verstopfen.